Aluguel na pessoa física ou na holding: o que muda nos impostos
Para muitas famílias, a renda de aluguel é o principal motivo para pensar em uma holding. A comparação, porém, precisa ser feita com números da própria família, e não com promessas genéricas de economia.
Na pessoa física
O aluguel recebido de pessoa física é tributado mensalmente pelo carnê-leão, e o de pessoa jurídica sofre retenção na fonte. Em ambos os casos vale a tabela progressiva do Imposto de Renda, que chega a 27,5% para rendas mais altas. Podem ser deduzidos IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo locador.
Na holding (lucro presumido)
No lucro presumido, a receita de aluguel tem presunção de 32% para IRPJ e CSLL. Somando PIS e Cofins no regime cumulativo, a carga federal costuma ficar em torno de 11% a 15% da receita, dependendo do valor, em holdings de pequeno e médio porte (o adicional de IRPJ incide sobre a parcela do lucro presumido que passar de R$ 20 mil por mês).
Depois disso, os lucros são distribuídos aos sócios. Desde 2026, a Lei 15.270/2025 prevê retenção de 10% de IR sobre dividendos que uma mesma empresa pague a uma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês, além de uma tributação mínima anual para rendas muito altas. Isso precisa entrar na conta.
Levar os imóveis para a holding
- Imposto de Renda: a pessoa física pode transferir os imóveis pelo valor que consta na sua declaração (art. 23 da Lei 9.249/1995), sem apurar ganho de capital nesse momento.
- ITBI: a Constituição prevê imunidade na integralização de capital, mas ela não se aplica quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária (compra, venda ou locação). Além disso, o STF decidiu (Tema 796) que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital integralizado. Muitas holdings de aluguel acabam pagando ITBI; a regra exata depende do município.
- Custos de cartório e registro também entram na conta.
A reforma tributária e os aluguéis
Com a Lei Complementar 214/2025, a locação de imóveis passa a ter IBS e CBS, os novos tributos sobre consumo, com redução de 70% da alíquota e transição gradual a partir de 2027. Pessoas físicas também podem virar contribuintes se tiverem muitos imóveis alugados e receita anual acima dos limites da lei. Esse ponto pode mudar a comparação entre pessoa física e holding: vale refazer a simulação.
Como decidir
- Levante a receita anual de aluguéis e as despesas dedutíveis.
- Simule o IR na pessoa física e a carga na holding, incluindo a distribuição de lucros.
- Some os custos de entrada (ITBI, cartório) e de manutenção (contabilidade).
- Considere os objetivos que não são tributários: sucessão, governança e gestão.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado e de um contador para o caso concreto da sua família. Regras tributárias mudam com frequência: confira a legislação em vigor antes de decidir.
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